不動産査定はどこがおすすめ？相場の調べ方と失敗しない選び方【2026年】

2026年07月27日

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「そろそろ家の売却を考えているけれど、査定はどこに頼めばいいのかわからない」「一括査定サイトって本当におすすめなの？」——不動産の売却を検討し始めたとき、多くの人が最初にぶつかるのがこの疑問です。

不動産査定は依頼先や依頼の仕方によって、提示される金額にも、その後の売却活動の進めやすさにも差が出ます。相場を知らないまま1社だけに査定を依頼すると、適正価格より低い金額で契約してしまうリスクもあります。

この記事では、不動産査定の基本的な仕組みから、マンション・戸建ての相場の調べ方、不動産一括査定サイトのメリット・デメリット、無料で査定を受ける方法、そして失敗しない依頼先の選び方までを整理して解説します。

※本記事は情報提供を目的としており、特定の不動産会社・サービスの利用を強制するものではありません。不動産の売却は高額な取引となるため、複数の情報源を比較したうえで、ご自身の状況に合わせて判断してください。

不動産査定とは？机上査定と訪問査定の違い

不動産査定とは、不動産会社が過去の取引事例や市場動向をもとに「この物件がいくらで売れそうか」を算出することです。査定には大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。

机上査定（簡易査定）の特徴

机上査定は、物件の所在地・面積・築年数・間取りといった登録情報と、周辺の類似物件の成約事例をもとに、現地を訪問せずに概算価格を算出する方法です。

数分〜1日程度でおおよその金額がわかる
複数社にまとめて依頼しやすい
実際の物件状態（劣化・眺望・日当たりなど）は反映されにくいため、あくまで目安

「今すぐ売る予定はないが、相場を知っておきたい」という段階では、まず机上査定で全体感をつかむのがおすすめです。

訪問査定の特徴

訪問査定は、担当者が実際に物件を訪れ、室内の状態や周辺環境、日当たり、劣化状況などを確認したうえで、より精度の高い査定額を提示する方法です。

実際の売却活動に近い金額が把握できる
担当者の対応力や提案内容も比較できる
訪問の日程調整や在宅対応が必要

具体的に売却を検討している場合は、机上査定である程度相場を把握したあと、候補を絞って訪問査定に進む流れが効率的です。

不動産査定の相場はどう調べる？自分でできる3つの方法

査定を依頼する前に、大まかな相場感を自分でつかんでおくと、提示された査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格を確認する — 過去の実際の取引価格情報が地域・種別ごとに公開されており、無料で誰でも閲覧できます。
レインズマーケットインフォメーションで成約事例を見る — 指定流通機構（レインズ）が公開する、マンション・戸建ての直近の成約価格情報を確認できます。
周辺の売り出し中物件の価格をポータルサイトで比較する — あくまで「売り出し価格」であり成約価格ではない点に注意しつつ、相場のレンジを把握する材料になります。

これらはいずれも無料で利用できる公的・準公的な情報源です。査定を依頼する前の下調べとして活用すると、不動産会社との交渉でも判断材料になります。

複数の不動産査定サイトの見積もりを比較しているイメージ

不動産一括査定サイトのメリット・デメリット

「不動産一括査定おすすめ」で検索すると、複数の不動産会社に一度に査定依頼を出せる一括査定サイトが数多く出てきます。仕組みとメリット・デメリットを整理しておきましょう。

メリット

一度の入力で複数社にまとめて査定依頼できるため、相場感を早くつかめる
複数社を比較することで、極端に低い査定額を見抜きやすい
多くのサービスが無料で利用できる

デメリット・注意点

依頼後、複数社から一斉に電話やメールでの営業連絡が来ることがある
査定額はあくまで「見込み額」であり、実際の成約価格を保証するものではない
会社によって得意なエリア・物件種別が異なり、すべての会社が自分の物件に強いとは限らない

「不動産一括査定やめとけ」といった検索も見られますが、その多くは営業連絡の多さや、査定額と成約価格の差に関する不安が理由です。事前に「連絡方法の希望」を伝えられるサービスを選ぶ、査定額の根拠（成約事例）を必ず確認する、といった対策で不安はある程度軽減できます。

マンション査定で見られるポイント

マンションの査定では、以下のような要素が価格に影響します。

立地（最寄り駅からの距離、周辺環境）
築年数と管理状態（大規模修繕の実施履歴、管理費・修繕積立金の水準）
階数・方角・専有面積・間取り
直近の同じマンション内・近隣マンションでの成約事例

同じマンション内でも、階数や方角によって数百万円単位で査定額が変わることも珍しくありません。マンション査定を依頼する際は、複数社の査定額とあわせて、その根拠となる成約事例も確認すると納得感が高まります。

マンション売却

家（一戸建て）を売却するときの査定のポイント

一戸建ての場合は、マンションと異なり「土地」と「建物」を別々に評価したうえで合算するのが一般的です。

土地の査定 — 面積・形状・接道状況・用途地域などから算出
建物の査定 — 築年数・構造（木造・鉄骨など）・劣化状況から算出。木造住宅は築20〜25年程度で建物価値がほぼゼロに近い評価になることもある
再建築の可否 — 再建築不可物件は査定額が大きく下がる傾向がある

家の売却査定では「建物の価値がほとんどつかず、実質的に土地値に近い金額になった」というケースも多くあります。事前に土地の相場だけでも調べておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。

不動産会社の担当者が自宅を訪問して査定を行っている様子

不動産査定は無料でできる？

不動産の売却査定そのものは、一括査定サイトも、不動産会社への直接依頼も、基本的に無料で受けられるのが一般的です。査定額の提示自体に費用を請求されることは通常ありません。

費用が発生するのは、実際に売買契約が成立した後の「仲介手数料」です。宅地建物取引業法では、取引額が400万円を超える部分について、仲介手数料の上限は「（成約価格×3％＋6万円）＋消費税」と定められています。査定段階では費用がかからない点を踏まえ、まずは気軽に複数社へ相談してみるとよいでしょう。

失敗しない不動産査定サービスの選び方

ここまでの内容を踏まえ、査定を依頼する際に押さえておきたいポイントを整理します。

机上査定→訪問査定の順で進める — いきなり訪問査定に絞らず、まず机上査定で相場感をつかむ
査定額の根拠（成約事例）を確認する — 高い査定額だけで選ばず、なぜその金額になるのかを聞く
担当者の対応力を見る — 質問への回答の速さ・具体性は、実際の売却活動の質にも直結する
囲い込みの有無を確認する — 自社での両手仲介を優先し、他社の買主を意図的に遠ざける「囲い込み」を行わない仲介方針かどうかも確認材料になる
対応エリアを確認する — 会社によって強いエリアが異なるため、自分の物件所在地に対応しているか事前に確認する
売却保証など、売れなかった場合の選択肢も聞いておく — 一定期間で売却できなかった場合に、あらかじめ決めた金額で買い取ってもらえる保証サービスを用意している会社もある

こうした軸で比較すると、査定額の高さだけに引っ張られず、実際の売却活動まで見据えた依頼先を選びやすくなります。

一括査定サイトで多数の会社を比較する方法のほかに、宅建士が100%対応する専任のエージェントに直接相談できる「ミライアスのスマート仲介」のようなサービスも選択肢のひとつです。囲い込みのない完全片手型の報酬体系で、360度VR内見やAI査定などのデジタル技術を組み合わせた仲介を行っており、対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の居住用不動産が中心です（収益不動産は別途相談）。一定期間内に売却契約が成立しなかった場合に、あらかじめ提示した金額で買い取る「売却保証」サービス（保証額は査定価格を上限に最大8,000万円、対象エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府の一部）も用意されており、「確実に売却したいが高値にもチャレンジしたい」という人の選択肢になります。

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